Es de interés para la Superintendencia de Administración Tributaria informar y orientar a los contribuyentes, Notarios y obligados tributarios, a efecto que conozcan las disposiciones legales tributarias relacionadas con las Ganancias de Capital que se generan por la compraventa de bienes inmuebles, así cómo determinar la base imponible del pago de impuestos generados por dichos actos, contribuyendo con ello en el proceso de transparencia y fortalecimiento de una adecuada relación fisco- contribuyente, basada en el respeto, la certeza y equidad tributaria.
Definiciones
Se entiende por compraventa el contrato por el que el vendedor transfiere la propiedad de una cosa y se compromete a entregarla, y el comprador se obliga a pagar el precio en dinero.
Giro Habitual
¿Qué debe entenderse por “giro habitual”? En el contexto que se trata en el presente documento, el diccionario de la Real Academia Española define “giro” como: “el conjunto de operaciones o negocios de una empresa”, y “habitual” como: “que se hace, padece o posee con continuación o por hábito”. Por lo anterior, por “giro habitual” se entiende aquella actividad comercial que desarrolla continuamente el comerciante individual o social por medio de su empresa, delimitada por el objeto previsto en la patente de empresa respectiva.
Actividad principal:
Si el contribuyente se dedica a más de una actividad, la principal y conforme la que deberá inscribirse, será la que le represente más del cincuenta por ciento (50%) de sus ingresos. En caso de que ninguna actividad alcance dicho porcentaje, se registrará la que represente el mayor porcentaje de sus ingresos.
Ganancias de capital:
Son ganancias de capital las resultantes de cualquier transferencia, cesión, compra-venta, permuta u otra forma de negociación de bienes o derechos, realizada por personas individuales, jurídicas, entes o patrimonios cuyo giro habitual no sea comerciar con dichos bienes o derechos2.
Valor en libros:
Es el valor bruto en libros menos cualquier cantidad aplicable de una depreciación acumulada o de otra cuenta de valuación3.
Depreciación
Pérdida por uso; utilidad de servicio expirada; la disminución del rendimiento o servicio de un activo fijo, esta es ocasionada por numerosos factores.
Disminución del valor o precio de algo, con relación al que antes tenía, comparándolo con otras cosas de su clase.
La depreciación, corresponde efectuarla sobre bienes de activo fijo e intangible, propiedad del contribuyente y que son utilizados en las actividades lucrativas que generan rentas gravadas.
Cuando por cualquier circunstancia la cuota de depreciación o de amortización de un bien no se deduce en un período de liquidación anual, o se hace por un valor inferior al que corresponda, el contribuyente no tiene derecho a deducir tal cuota en períodos de imposición posteriores.
El valor sobre el cual se calcula la depreciación es el de costo de adquisición o de producción o de revaluación de los bienes, y en su caso, el de las mejoras incorporadas con carácter permanente. El valor de costo incluye los gastos incurridos con motivo de la compra, instalación y montaje de los bienes y otros similares, hasta ponerlos en condición de ser usados.
Para determinar la depreciación de bienes inmuebles, se utilizará el valor más reciente que conste en la matrícula fiscal o en el catastro municipal, el que sea mayor. En ningún caso se admite depreciación sobre el valor de la tierra. Cuando no se precise el valor del edificio y mejoras, se presume salvo prueba en contrario, que éste es equivalente al setenta por ciento (70%) del valor total del inmueble, incluyendo el terreno.
En general, el cálculo de la depreciación se hará usando el método de línea recta, que consiste en aplicar sobre el valor de adquisición, instalación y montaje, de producción o de revaluación del bien a depreciar, un porcentaje anual, fijo8.
Depreciación acumulada:
Depreciación total sufrida por una partida o grupo de partidas de activo, basada en tasas de estimaciones acostumbradas o técnicamente determinadas, teniendo en cuenta la vida útil de los bienes.
Descarga la nota informativa completa en el siguiente enlace: Descargar Ganancias de capital en la venta de bienes inmuebles.
